Christopher Riedel, Freitag, 13. September, 2019

Immobilien: Hoteliers sollten Erbschaften ganz individuell planen

Der Gestaltung der Vermögensnachfolge bei Immobilienbesitz kommt eine hohe Bedeutung zu. Dabei werden regelmäßig komplexe Fragestellungen aufgeworfen, beispielsweise hinsichtlich des sogenannten Familienheims.

Immobilien stellen in Deutschland einen enormen Vermögenswert dar. Einer Studie zufolge beläuft sich das Immobilienvermögen in Deutschland auf 11,2 Billionen Euro, inklusive des Bodenwerts der bebauten Flächen. Und etwas mehr als die Hälfte aller Deutschen lebt im Eigenheim. Die Tendenz ist steigend, denn nach neuesten Zahlen einer Immowelt-Untersuchung werden die Immobilienpreise in den 14 größten deutschen Städten weiter zulegen, auf jeden Fall bis 2020.

Für viele Unternehmer, auch in Hotellerie, Gastronomie und MICE, stellen Immobilien ebenso einen interessanten Anlagewert dar. Und somit bestehen viele Unternehmer-Vermögen neben dem Betrieb, Bargeld und Wertpapieren auch aus einer oder mehreren Renditeimmobilien. Und aufgrund der rapiden Wertsteigerungen stellt schon ein selbst bewohntes Haus oder eine Eigentumswohnung zur Kapitalanlage den größten beziehungsweise wertvollsten Einzelgegenstand innerhalb des gesamten Vermögens dar. Das ist leicht zu belegen: Laut der Immowelt-Untersuchung dürfte in München der Quadratmeter Ende nächsten Jahres schon 8200 Euro kosten. Neben München dürften Hannover und Bremen die höchsten Steigerungen verzeichnen. Auch Frankfurt und Hamburg dürften Anstiege im zweistelligen Bereich verzeichnen. In der Mainmetropole dürfte 2020 die Marke von 5000 Euro fallen.

Daher kommt der Gestaltung der Vermögensnachfolge bei Immobilienbesitz eine hohe Bedeutung zu. Dabei werden regelmäßig komplexe Fragestellungen aufgeworfen, beispielsweise hinsichtlich des sogenannten Familienheims. Unabhängig vom Umfang und der Zusammensetzung des übrigen Vermögens bildet die selbstgenutzte Immobilie für die meisten Eigentümer einen besonders wichtigen Teil ihres Vermögens, hinsichtlich dessen auch unter nachfolgeplanerischen Gesichtspunkten besondere Vorsorge getroffen werden sollte. Das gilt vor allem dann, wenn der aktuelle Eigentümer das Objekt gemeinsam mit einem Ehegatten oder Lebenspartner bewohnt und diese Person auch über den Tod des Eigentümers hinaus ein gesichertes Wohnrecht erhalten soll, wenn die Immobilie längst den Kindern gehört. Dafür lässt sich ein Nutzungsrechtsvorbehalt gestalten, beispielsweise über das bekannte Modell des Nießbrauchs. Auf diese Weise sichert der bisherige Eigentümer auch nach der lebzeitigen Übertragung die auf Dauer ausgelegte Nutzungsmöglichkeit.



Ebenso sollten bei der geplanten Übertragung von Familienvermögen steuerliche Details beachtet werden. Ein Mehrfamilienhaus in einer guten Lage kann beim Übergang auf die nächste Generation ohne weiteres Erbschaft- beziehungsweise Schenkungsteuer auslösen. In München, Hamburg, Stuttgart, Düsseldorf, Köln und Co. sind deutlich siebenstellige Werte keine Seltenheit. Nehmen wir an, eine Immobilie ist 1,2 Millionen Euro wert und wird an ein Einzelkind vererbt. Abzüglich des persönlichen Freibetrags (400.000 Euro) verbleibt ein zu versteuernder Erwerb von 800.000 Euro, woraus eine Steuerlast von knapp 152.000 Euro (19 Prozent) resultiert. Diese müssen dann irgendwie gezahlt werden, was eventuell sogar den Verkauf der Immobilie erforderlich machen kann.

Das Schöne: Der Gesetzgeber hat verschiedene Möglichkeiten geschaffen, die Steuerlast legal und unanfechtbar zu reduzieren. Neben der Ausnutzung der persönlichen Steuerfreibeträge alle zehn Jahre (der Ehegatte kann 500.000 Euro steuerfrei erhalten, Kinder 400.000 Euro, Enkelkinder 200.000 Euro) können für das Familienheim unter bestimmten Voraussetzungen auch sachliche Steuerbefreiungen in Anspruch genommen werden. Diese können dazu führen, dass das Haus beziehungsweise die Wohnung gar keiner Erbschaftsbesteuerung unterliegt und sein Wert daher auch die persönlichen Freibeträge nicht schmälert.

Diese Überlegungen gehören zu einer langfristigen und strategisch sinnvollen Gestaltung der Vermögensübertragung dazu. Es ist oftmals nicht damit getan, einfach das Familienheim oder auch eine Renditeimmobilie mit ins Testament aufzunehmen oder eben vorzeitig den Kindern zu übergeben. Immobilien als hochrelevanter Vermögenswert bedürfen einer professionellen, ganz individuellen Betrachtung.


Über den Autor

Autoren (15) Dr. Christopher Riedel ist Rechtsanwalt, Steuerberater und Fachanwalt für Steuerrecht und praktiziert in eigener Kanzlei in Düsseldorf. Er berät Unternehmer und Privatpersonen bei allen Fragen rund um die Gestaltung und steuerliche Optimierung der Unternehmens- und Vermögensnachfolge (auch mit grenzüberschreitendem Bezug) und kombiniert seine etablierte Expertise und Erfahrung aus den Rechtsgebieten Steuerrecht, Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht sowie Erbrecht und Gesellschaftsrecht für die beste Lösung im Sinne des Mandanten. Weitere Informationen: www.christopherriedel.de


Bildquelle: Canva


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