Ralf Dietrich, Donnerstag, 9. August, 2018

Hotelimmobilien: Den Verkauf gut vorbereiten

(PREGAS/Dietrich) Der deutsche Markt für Hotelimmobilien brummt auf Rekordniveau. Hoteliers können daher aktuell sehr gute Preise für ihre Anlagen erzielen. Auf was müssen sie bei einem Verkauf achten?

Alle Jahre wieder veröffentlicht das internationale Immobilienunternehmen Colliers International eingehende Analysen über den deutschen Hotelinvestmentmarkt. Die aktuelle Ausgabe kommt mit guten Ergebnissen daher. Der Markt habe sich nach einem vergleichsweise gemächlichen Start in das Jahr im zweiten Quartal stark gezeigt und befinde sich wieder auf Rekordkurs. Mit einem Transaktionsvolumen von gut 1,9 Milliarden Euro konnte das Vorjahresergebnis um 13 Prozent überschritten werden und verfehlte nur knapp das Rekordergebnis aus 2016, heißt es. Vier-Sterne-Hotels hielten mit knapp 850 Millionen Euro (44 Prozent) weiterhin ihre Spitzenplatzierung., Fünf-Sterne-Hotels steigerten ihren Anteil im ersten Halbjahr 2018 auf 22 Prozent (rund 420 Millionen Euro). Knapp dahinter reihten sich mit gut 400 Millionen Euro Drei-Sterne-Hotels ein, lauten weitere Ergebnisse von Colliers International.



Dass diese Immobilientransaktionen sich nicht nur auf großvolumige Anlagen beziehen, versteht sich von selbst. Gerade im Segment der Boarding Houses, Drei- und Vier-Sterne-Hotels befinden sich zahlreiche „ganz normale“ Objekte darunter, die zu einem großen Teil auch eigenständig geführt sind – „durch Einzelverkäufe konnten gut 1,7 Milliarden Euro erwirtschaftet werden“, so das dazu passende Ergebnis. Das bedeutet: Von einem stark laufenden Hotelinvestmentmarkt können Eigentümer kleinerer und mittlerer Hotels derzeit profitieren. Sie können ihre Immobilien gewinnbringend veräußern. Dabei helfen Hoteliers freilich auch die niedrigen Zinsen. Investoren können ihre Akquisitionen so günstig wie nie finanzieren und sind daher bereit, auch höhere Preise als noch vor einigen Jahren zu zahlen.

Trotz allem ist ein Hotelimmobilienverkauf natürlich kein Selbstläufer. Nur weil ein Hotel am Markt ist, werden die Investoren nicht Schlange stehen und zu jedem Preis jedes Objekt erwerben. Beim Hotelinvestmentmarkt sprechen wir von einem Profimarkt, sodass es nicht um Emotionen bei den Käufen geht – ganz im Gegensatz zu privaten Immobilienkäufen. Gerade bei der Selbstnutzung stehen in der Regel weniger betriebs- und finanzwirtschaftliche Fragestellungen (außer die Frage, kann ich mir das Haus leisten oder nicht?) im Fokus, sondern es geht rein um das Gefühl, das richtige Objekt für sich und die Familie zu erwerben.

Ein Investor, sei er Hotelier, Fondsmanager, Family Office oder, oder, oder, wird natürlich einen anderen Weg einschlagen und sich die relevanten Kennziffern genau anschauen. Wie ist der Nettoertrag? Welche Renditepotenziale hat die Immobilie im Verhältnis zum geforderten Preis – und ist dieser professionell ermittelt worden oder Wunschdenken des Eigentümers? Wie können Wertsteigerungen kalkuliert werden? Welches Entwicklungspotenzial hat der Standort und wie ist die Wettbewerbssituation? Besteht möglicherweise ein Investitionsstau oder gibt es andere bauliche Parameter, die sich negativ auf eine Veräußerung auswirken können? Dies ist nur ein kleiner Teil des Prüfungsheftes, das ein potenzieller Erwerber durchexerzieren wird, um eine Investmententscheidung zu treffen.



Wohl dem Hotelier, der diese Sorgfaltsprüfung gewissenhaft vorbereitet hat! Denn ein Interessent wird genau diese Unterlagen einfordern, um sich ein detailliertes Bild über die Immobilie und die Renditeaussichten zu machen – denn Rendite zu generieren ist der originäre Zweck eines Hotelinvestments. Nur wenn alle Fragen umfassend beantwortet sind, kann eine Kaufentscheidung getroffen werden. Die Praxis hat oft genug erwiesen, dass mangelhaft beigebrachte Unterlagen ein gefährlicher Deal Breaker sein können – das Risiko für Investoren ist einfach zu groß. Die Praxis zeigt aber auch, dass gute Beratung Schlimmeres verhindern kann, denn erfahrene Immobilienberater kennen die Bedürfnisse von Investoren und können einen Verkauf sehr vorbereiten und die Verhandlungen begleiten.


Über den Autor

Ralf Dietrich

Ralf Dietrich


Ralf Dietrich ist Inhaber der Dietrich + Partner Immobilien KG aus Köln. Er berät Verkäufer und Investoren bei allen Immobilientransaktionen, wickelt Kauf- und Verkaufsprozesse ab und erstellt mit seinem Netzwerk auch komplexe Wertgutachten. Weitere Informationen unter www.dietrich-immobilien.de


Image (adapted) Pixabay


Abstimmung

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen? Stimmen Sie jetzt ab:






Beiträge von Gastautoren


Hoteliers im Ruhestand: Die richtigen Aktien machen reich

Artikel lesen

Schnelles Gäste-WLAN entscheidend für Hotel- und MICE-Erfolg

Artikel lesen

Hoteliers aufgepasst: Doppelte Besteuerung für alle Publikumsfonds

Artikel lesen