Markus Brochenberger, Donnerstag, 27. September, 2018

Altersvorsorge für Hoteliers: Immobilien im Fokus

Fremdgenutzte Immobilien können im Ruhestand ein interessantes Zusatzeinkommen bieten. Hotel- und MICE-Unternehmer profitieren im Alter von stabilen Ausschüttungen – und können beispielsweise ein Mehrfamilienhaus während des Berufslebens allein aus den Mieteinnahmen finanzieren.

(PREGAS/Brochenberger) Private Altersvorsorge ist auch für diejenigen wichtig, die später einmal eine gesetzliche Rente beziehen werden – die sinkt immer mehr und wird in 20 Jahren vermutlich bei unter 40 Prozent des letzten Einkommens liegen. Umso wichtiger ist strukturiertes Sparen indes für Selbstständige und Unternehmer, die gar keinen Anspruch auf öffentliche Zahlungen haben. Dabei kommt es auf die richtige Mischung an: staatlich geförderte Altersvorsorgeprodukte wie Kapitallebensversicherungen und Rentenverträge wie Rürup und Fonds, Aktienpakete sind ein guter Schritt – aber eben nur der erste.

In der Praxis zeigt sich, dass gerade die fremdgenutzte Immobilie eine entscheidende Säule in der privaten Altersvorsorge bildet. Wer frühzeitig zum Beispiel in ein Mehrfamilienhaus investiert, kann dieses über 20, 25 oder 30 Jahre durch die Mieteinnahmen refinanzieren und bekommt nach der kompletten Tilgung Monat für Monat Ausschüttungen aus den Mieteinnahmen. Das ist für Hotel- und MICE-Unternehmer ein spannendes Konzept. Sie können den Immobilienbesitz wie ein kleines Unternehmen führen und damit Renditen erwirtschaften, die sich durchaus mit denen aus dem eigenen operativen Geschäft messen lassen.

Gerade an den sogenannten B-Standorten wie Essen, Hannover oder Ingolstadt – also ordentlichen Städte, die aber nicht nur Top-Kategorie wie Düsseldorf, Hamburg oder München gehören – lassen sich mit vernünftigen Immobilien jährliche Renditen von fünf bis acht Prozent erwirtschaften. Oder anders gerechnet: Ein schuldenfreies Vierfamilienhaus mit 300 Quadratmetern vermieteter Fläche erbringt bei einem Nettomietpreis von sechs Euro pro Quadratmeter jährlich einen Ertrag von 21.600 Euro (vor Steuern). Wird dies zum Beispiel mit liquidem Vermögen und den Vorteilen einer schuldenfreien selbstgenutzten Immobilie kombiniert, ergibt sich daraus ein interessantes Paket für die umfassende Ruhestandsfinanzierung.



Das Immobilienportfolio lässt sich über die Jahre und Jahrzehnte hinweg sehr geschickt ausbauen. Investoren können oftmals den gesamten Kaufpreis fremdfinanzieren und als Eigenkapital nur die Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Makler und Notar) einsetzen. Bei einer professionellen Kalkulation und Strukturierung der Finanzierung wird dann auch eine durchschnittliche Vermietungsquote von 80 Prozent ausreichen, um Kredit und Tilgung allein aus den Mieteinnahmen zu decken. Dieses Modell führt dazu, dass ein Hotelier oder MICE-Unternehmer, der mit 35 Jahren seine erste fremdgenutzte Immobilie erwirbt, bis Mitte 40 weitere Objekte zukaufen kann, von denen er dann im Ruhestand umfassend profitiert.

Immobilieninvestments tragen aufgrund ihres Umfangs überdurchschnittlich zum Alterseinkommen bei. Wer beispielsweise einen monatlichen Kapitalbedarf von 4000 Euro hat, kann dies kaum durch das Ansparen liquider Mittel erreichen. Um eine Million Euro nach Kosten, Inflation und Steuern anzusparen, muss über 30 Jahre monatlich 1500 Euro in die

Vermögensverwaltung packen und ist dann kontinuierlich auf vier Prozent Nettorendite angewiesen. In diesem Szenario kann sich der Unternehmer im Ruhestand (bei einer weiterlaufenden Geldanlage) etwas mehr als 20 Jahre monatlich seine 4000 Euro entnehmen.

Wer aber monatlich im Alter bereits 1800 Euro aus seiner Immobilie erhält, braucht schon nur noch 800 Euro während seines Berufslebens im Monat für die Vermögensverwaltung einzusetzen. Und investiert er klug in eine zweite Immobilie mit dem gleichen Ertrag, kann er die Kosten für die Vermögensverwaltung auf 200 Euro monatlich reduzieren – und braucht nur einen Ertrag von zwei Prozent jährlich.


Über den Autor

Markus Brochenberger

Markus Brochenberger


Markus Brochenberger ist Vorstand der compexx Finanz AG, einem Beratungsunternehmen für Finanzdienstleistungen. Die compexx Finanz AG verfolgt seit der Gründung vor 13 Jahren ein Allfinanzkonzept und betreut mittlerweile mehr als 60.000 Kunden in ganz Deutschland bei allen Fragen rund um Vermögen, Versicherung und Vorsorge. Das Unternehmen gehört mehrheitlich zur Versicherungsgruppe die Bayerische.

Image (adapted) PREGAS


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