Geschrieben von Tim Banerjee, Freitag, 10. November, 2017

Baumaßnahme sind keine Selbstläufer

Modernisierung, Erweiterung, Neubau: Das sind typische Wege, die Möglichkeiten eines Restaurants oder Hotels zu erweitern. Aber ohne versierte immobilienrechtliche Begleitung kann ein Bauvorhaben schnell zu einem großen Risiko werden.

(PREGAS/Tim Banerjee) – Hoteliers und Gastronomen stehen regelmäßig vor der Anforderung, Wachstum für ihren Betrieb zu schaffen. Das ist ihnen oftmals mit eigenen Mitteln möglich – aber nicht immer. Sie sind dann auch gefragt, durch Investitionen zu wachsen und neue Geschäfts- und Umsatzmöglichkeiten zu schaffen. Wie kann das im Gastgewerbe gehen? Dafür sind gezielte Investitionen notwendig, um neue Angebote zu schaffen, Menschen für den Betrieb zu begeistern und eine stabile Basis für die Zukunft zu schaffen.

Modernisierung, Erweiterung, Neubau: Das sind typische Wege, die Möglichkeiten eines Restaurants oder Hotels zu erweitern. Der neue Wellness-Bereich, die vergrößerte Sonnenterrasse, umgebaute Suiten, ein weiterer Veranstaltungsraum – die allermeisten Maßnahmen zur Ausweitung des Betriebs haben mit baulichen Veränderungen und der Immobilie an sich zu tun.

Wer jetzt meint, dies sei nach einem kurzen Gespräch mit Architekten und Handwerkerkolonne schon alles geregelt, irrt sich jedoch. Denn alle Fragestellungen rund um die Immobilie sind immer auch mit zum Teil sehr komplexen rechtlichen Fragestellungen verbunden. Beachten Hoteliers und Gastronomen diese nicht, kann dies zu Ärger führen.

Dies beginnt schon beim Erwerb einer Immobilie, für die meisten Unternehmer der erste Schritt, um den Betrieb zu erweitern. Denn ohne ein weiteres Gebäude lässt sich kein Wellness-Bereich einrichten, lassen sich die Kapazitäten eines Hotels oder Restaurants freilich nicht erweitern. Käufer sollten jedoch nicht guten Glaubens einen notariellen Kaufvertrag unterzeichnen, sondern sich gezielt gegen Risiken absichern. Die Gewährleistung des Verkäufers wird in Kaufverträgen durch die Klausel „gekauft wie gesehen“ für sofort erkennbare und versteckte Mängel in aller Regel ausgeschlossen. Nur bei arglistig verschwiegenen Mängeln kann der Verkäufer haftbar gemacht werden. Dafür allerdings muss der neue Eigentümer die Mängel nachweisen, etwa durch einen Bausachverständigen, aber gleichzeitig kann sich der Verkäufer nicht auf einen Gewährleistungsausschluss berufen, wenn er eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat. Zudem können neben Sach- auch Rechtsmängel bestehen, etwa bei der Zulässigkeit der bisherigen Bebauung. Dies gilt es, vor der Beurkundung der Transaktion mittels sachkundiger Beratung auszuschließen. Denn ist das Kind erst einmal in den Brunnen gefallen, ist es zu spät.

Ebenso ist immer wieder der Bauvertrag ein Streitthema. Vor Beginn aller Baumaßnahmen sollten Hoteliers und Gastronomen überhaupt klären, ob das Bürgerliche Gesetzbuch oder Teil B der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) Anwendung bei dem Geschäft finden soll. Die VOB/B gilt als Allgemeine Geschäftsbedingung und ergänzt in Bauverträgen die Regelungen des hierfür anwendbaren gesetzlichen Werkvertragsrechts. Zudem sollte unter anderem das Bausoll, also der vertraglich geschuldete Erfolg des Vorhabens, genau beschrieben werden. Empfehlenswert ist eine exakte Leistungsbeschreibung mit Plänen, Zeichnungen und statischen Berechnungen. Die geplante Funktion des Bauwerks sollte als Vertragsgrundlage festgehalten werden.

Ebenso entscheidend ist die Abnahme der Bauleistung. Die Abnahme ist die Erklärung des Unternehmens, dass er das Werk des Bauunternehmers im Wesentlichen als erfüllt ansieht und damit den Vertragsbedingungen entspricht. Ist er dabei möglicherweise voreilig, verliert mit der Abnahme seine Gewährleistungsrechte, und ebenso kann er nur dann Vertragsstrafen verlangen, wenn er sich diese Ansprüche bei der Annahme vorbehalten hat.

Das sind nur wenige Beispiele, aber sie zeigen bereits, welche Fallstricke bei Immobilienprojekten für gastgewerbliche Unternehmer lauern. Auf Beratung zu verzichten, bedeutet, sich erheblichen und in der Folge teuren Risiken auszusetzen. Das kann den Erfolg eines Wachstumsvorhabens gefährden.


Image „Tianjin Construction Site.“ (adapted) by Jakob Montrasio (CC BY 2.0)


 

Über den Gastautor:

tim banerjee 300

Tim Banerjee ist Rechtsanwalt und namensgebender Partner bei Banerjee & Kollegen, einer Sozietät von Rechtsanwälten in Mönchengladbach, die sich auf die umfassende zivil- und wirtschaftsrechtliche Beratung und Begleitung von Mandanten spezialisiert hat. Weitere Informatindestlohn, Gastautor, Gastbeitrag, onen unter www.banerjee-kollegen.de.





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